9月18日，北京产权交易所信息显示，北京城建旗下的北京长青国际老年公寓有限公司100%股权及79484.22万元债权挂牌底价为8.25亿元。而在一年前的8月22日，同样是北京长青国际老年公寓有限公司100%股权及79484.22万元债权，挂牌的底价是96964.64万元，也就是说，才一年的时间，挂牌底价就少了约1.5亿！据了解，该项目在最近五年，一直在努力转让，但一直都没有成功，最高报价14亿，最新报价为8.25亿元。从最初的北京城建集团有限责任公司拟将持有的北京长青国际老年公寓有限公司80%股权及61880.0351万元债权转让，挂牌价格为64332.91万元。2014年至2019年以来，该项目成了北京城建的一块心病，一直努力退出该项目，转让项目股权，但一直没人接盘。

2018年10月22日年挂牌转让底价96964.64万元。

2019年9月18日年挂牌转让底价82484.22万元

信息显示，该项目2017年亏损3072.8万元，2018年8个月亏1847.24万元。此前年亏损多的有5000万元。

我们来回顾一下，这个网红的养老项目：

一、项目基本情况

　　北京国际老年公寓经营公司由北京城建集团有限责任公司持有100%股权。主要经营管理北京长青国际老年公寓，从事养老产业。北京长青国际老年公寓位于北京市生态涵养区密云西田各庄镇，京密引水渠渠首以西100米，君山别墅以北，距京承高速密云站约10公里。北京长青国际老年公寓于2010年9月建成，占地206亩（13万平米），规划建筑面积6.7万平，共有不同风格、不同品质和生活服务特点的各式公寓425套，由5大特色组团组成。

A组团为一梯两户的居家养老公寓，共计182套。其中一居室89套(面积98平方米)，两居室93套(面积126平方米)，精装修，带电梯，带家具，基本实现无障碍。

B组团为台地式和跃层式居家养老公寓，共计58套。其中：台地式公寓34套，分为一层庭院式(面积为132平方米)和二层阳台式(面积为123平方米)，已完成简装修，可轻松实现无障碍改造。跃层式公寓24套，面积由 180平方米——215平方米。

C组团为二层联排式居家养老公寓，共计92套。其中一居室24套(面积88.5平方米)，二居室44套（面积132.4平米），一加一居室24套(面积97.4平方米)，联排式公寓配有田园花地，预留无障碍设施改造空间。

D组团为9套独栋高端养老公寓(面积282平米)，为不同需求的养老群体提供丰富多彩的家居生活空间。

E组团为酒店式公寓，共计82套，150张床位，面积分别为60平米和107平米，可为不同需求的入住者提供全方位、全天候的医疗养老服务。

　　北京长青国际老年公寓还建有面积约1万平方米的老年人配套活动场所，配备了影院、餐厅、游泳池、健身房、乒羽馆、书画室、棋牌室、医务室、无障碍设施等，一应俱全……

二、项目历史回顾

　　2004年，红基会启动了曜阳国际老年公寓项目，并制定了《曜阳养老事业发展纲要》，称要探索出一条符合中国国情的公益性和产业化相结合的新型养老模式。2005年红十字会与北京城建集团开始合作。当年6月，双方于北京市密云县西田各庄镇龚庄子村注册成立长青国际，注册资本2999.9万元，其中北京城建集团出资2400万元，持股80%，红十字会拔萃学校出资599.9万元，持股20%。

　　北京城建集团派驻北京曜阳老年国际公寓的副总经理徐艳向记者表示，在此项目中，红十字会实际上并未掏钱，其注册资金系北京城建集团捐赠。

　　2006年，北京土地整理储备中心密云县分中心便征用了龚庄子村的206亩集体建设用地，征地补偿金为每亩3万元。北京市国土局成交文件显示，2007年6月，长青老年公寓公司以9097万元的底价拿下这挂牌的206亩居住用地，规划建筑面积约8万平方米，容积率为0.6，楼面地价约1100元/平方米。

　　2007年11月，北京曜阳国际老年公寓奠基，时任中国红十字基金会副理事长江丹在奠基仪式上介绍：“北京曜阳国际老年公寓是中国红十字基金会继在扬州、杭州之后兴建的第三所老年公寓，是由中国红十字基金联合北京城建集团实施的一个不以营利为目的的社会公益项目。该项目占地面积206亩，总投资约3.8亿，设有家庭式养老套房425套，可同时供1000位老人居住。”

　　但是直到2008年2月，该项目才拿到施工许可证，施工单位和设计单位均为北京城建集团下属子公司，分别为北京城建二建设工程有限公司和北京城建设计研究总院有限责任公司，合同约定竣工时间为2009年4月。

　　但直到2010年6月，北京曜阳国际老年公寓才竣工。北京城建当时曾打算将一半的老年公寓用于出售，中原地产为该项目制作的一份营销策划方案显示，建议出售部分的售价在每平方米6500元至2万元。

　　“由于土地出让规定只能用于老年公寓，产权不能分割，所以我们没有销售。”徐艳称。北京曜阳老年国际公寓曾试图以“以租代售”的形式回笼资金，2010年至2011年上半年间，该项目曾以每平方米1.4万元的价格，与部分客户达成租赁协议，租赁最长可达70年。“签署70年租期的客户不到5%，”徐艳称，“后来有的老人过世了，也退回了一些。”

　　2011年7月，郭美美炫富事件引爆红十字会的信任危机。

　　与此同时，北京曜阳国际老年公寓“以租代售”事件被媒体曝光，随后紧急叫停。2010年11月该项目建成后，长青老年公寓公司的法人代表便由红十字会的江丹变更为北京城建置地公司总经理蔡强。

　　此后，北京城建将425套公寓采用“会员保证金+租金”方式经营，具体为缴纳3万-10万元不等的保证金后，即可以每月4000元-6600元不等的价格租下公寓，租期最短三个月。

　　但是直到6月11日，该老年公寓仍有约一半闲置，“目前大概有200户入住，周围有医院，60岁以上老人可以入住。”北京曜阳国际老年公寓工作人员介绍。“没有入住的公寓还没有装修，因为要根据入住老人的需要来装修。”徐艳补充说。2012年和2013年，长青老年公寓公司均亏损约5000万元。

三、项目商业模式

　　2010年6月，北京曜阳项目竣工。总建筑面积6.72万平方米，总投资约4.5亿元。

　　按照当时的宣传，该项目按四星级酒店标准设计，有不同档次公寓425套，均采用星级酒店服务管理模式。落成典礼上，北京市政府、市国资委、市总工会皆有代表参加，密云县常务副县长王稳东致辞。红基会的业务主管单位——中国红十字会的党组书记、常务副会长王伟也出席并致辞。

　　北京曜阳项目实施之初，红基会曾考虑使用租、售结合的经营模式。

　　中原地产为北京曜阳所做的一份营销策划案中，北京曜阳一半的老年公寓将用于出售，总面积约2.5万平方米，单价为每平方米6500元－20000元不等。

　　但由于在土地出让时做了前置约定，即只能用于老年公寓建设，不得分割出售，因此北京曜阳无法销售房产。

　　随后，北京曜阳另辟蹊径，试图通过“以租代售”的形式运营。北京曜阳一位不愿具名的副总经理承认，2010年至2011年上半年间，北京曜阳项目曾以每平方米1.4万元的价格，与客户达成租赁协议，此租价与周边商品房的售价相差无几，且租赁最长可达70年，实与卖房无异。

　　2010年6月，密云县西田各庄镇政府在对外宣传中，曾称北京曜阳项目当时的租售率达到50%。

　　但红基会事业发展中心人士表示，“以租代售”系北京城建集团方面作出的决定，红基会2011年中发现此事后，与城建集团协商，“以租代售”被停止，不过，此前与租户所签合约依然有效。据工商材料显示，2010年曜阳老年公寓落成后，长青国际即申请企业变更登记，法定代表人从江丹变更为北京城建置地公司总经理蔡强，蔡强现任北京曜阳总经理。

　　“以租代售”停止后，北京曜阳目前采用“会员制”方式经营，具体为缴纳10万－20万元不等会费后，即可以每月4900元－6500元不等价格租下公寓，租期最短三个月。

　　与此对应，入住者可享受高标准的养老服务。

四、项目发展方向

　　2015年下半年，北京城建集团从北京拔萃双语学校手中回购了20%股权，并于2016年中完成工商资料变更。北京城建集团2016年财报中提及北京长青国际老年公寓项目，仍然是持股80%的控股子公司，到了2017年报中，变成持有100%股权的全资子公司，均没有提及股权回购事宜。

　　北京曜阳国际老年公寓也是中国红十字总会事业发展中心退出的第一个项目。完成股权回购后，北京城建一直在努力转让股权及债权，并再再再次将北京长青国际老年公寓100%股权及债权挂牌出售，北京城建一直在努力，不断地努力进行股权转让，最后谁会接手呢？我们拭目以待。